Historia nieruchomości

Na
rynkach prawdziwie efektywnych
osiąganie
wyjątkowo wysokich dochodów byłoby niemożliwe.

Gdyby rynek
był ogólnie nieefektywny, oznaczałoby to sytuację odwrotną.
Historia rynku nieruchomości dostarcza informacji o powstaniu w
latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych milionowych fortun
inwestorów, ale, jak pisze G.R. Brown, milczy ona jednak na
temat liczby tych, którzy zbankrutowali. Dojście do poufnych
informacji, dotyczących pojedyn­czych nieruchomości,
wynikających np. ze zmian w planie przestrzennego zagospodarowania
albo z wystąpienia uprzywilejowanego nabywcy, z pewnością
zmniejsza efektywność, ale nie oznacza, że cały rynek
nieru­chomości jest nieefektywny. Im bardziej ograniczony będzie
dostęp do informacji, tym rynek stawać się będzie coraz bardziej
nieefektywny, wzrośnie prawdopodobieństwo osiągania anormalnych
dochodów. Nie ma natomiast żadnej pewności, że te wyjątkowo
wysokie dochody mogą być uzyskiwane konsekwentnie w każdym
kolejnym okresie użytkowania nie­ruchomości. Stanowi to
podstawę tezy, że rynek nieruchomości jest efe­ktywny, ale na
niskim poziomie.

Rynek
efektywny na niskim poziomie oznacza, że
informacje, jakimi może dysponować inwestor o zawartych już
wcześniej transakcjach, są niewystarczające, aby mógł on
opracować rentowne strategie handlowe.