Cechą charakterystyczną dla rynku nieruchomości jest mała jego efektywność.

Hipoteza rynku efektywnego zakłada, że istotne informacje, do­tyczące danej lokaty (np. akcji) są odzwierciedlone w ich bieżącej cenie rynkowej. Oznacza to, że rynek efektywny to taki, na którym bieżąca cena aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość. Na tym rynku nie moż­na zarabiać poprzez targowanie się ani też opierając się na ogólnie do­stępnych informacjach. Na rynku efektywnym dochód rekompensuje je­dynie ryzyko lokaty, nie może on być wyższy. Rynek efektywny oznacza zatem, że notowania cen są dobrym sygnałem do alokacji kapitału.



Efektywność rynku można rozważać jako efektywność operacyjną i alokacyjną. Z punktu widzenia efektywności operacyjnej, rozumianej jako skłonność do inwestowania w nieruchomości na podstawie danych ryn­kowych (czy ich sprzedaży), rynek nieruchomości jest mało efektywny. Negatywnie na efektywność operacyjną rynku wpływa niepodzielność nie­ruchomości, wysokie koszty manipulacyjne kupna-sprzedaży, mała płyn­ność nieruchomości.

Nie ma zgodności co do alokacyjnej efektywności rynku nierucho­mości, rozpatrywanej z punktu widzenia ekonomicznych efektów inwes­tycji. Obok sformułowań, że rynek jest nieefektywny, co oznacza, że ceny nie są dobrym odbiciem informacji, gdyż rynek nie reaguje elastycznie na nowe informacje z zakresu popytu i podaży, co utrudnia alokację ka­pitału, istnieje teza, że rynek nieruchomości rzeszów jest efektywny, ale na niskim poziomie we wszystkich segmentach rynku.