Aktualności » Ustalanie cen nieruchomości
Jeżeli
cena zostaje ustalona na podstawie poniesionych kosztów, czyli
w sferze wytwarzania, nie wykazuje ona związków z sytuacją
rynkową, stanowiąc sumę niezweryfikowanych społecznie nakładów
i efektów. Stąd też jedynie słusznym uznaje się
ustalenie ceny na podstawie wartości ekonomicznej określonej w
sferze wymiany. Przy takiej koncepcji wartości ceny, ich
poziom i relacje kształtują się na rynku odpowiednio nie do
poniesionych kosztów własnych produkcji, lecz do
zweryfikowanych poniesionych nakładów pracy społecznej.
Tak określona cena nieruchomości rzeszów odzwierciedla nie tylko natężenie cech
użytkowych danego dobra, ale również intensywność
zapotrzebowania na nie. Ale nawet i wtedy, pomiędzy ceną a
wartością mogą wystąpić odchylenia.
Do ich powstania przyczynia
się szereg czynników, np:
- Zmiany pomiędzy popytem a podażą na dane dobro. Pomiędzy aktem wyceny a transakcją kupna-sprzedaży występuje oderwanie w czasie. Sytuacja na rynku, której nie mógł przewidzieć wyceniający, ulega zmianie, co znajdzie odzwierciedlenie w poziomie ceny.
- Oddziaływanie czynników deformujących ceny, np. interwencja władz czy wpływ monopolu.
- Forma obrotu - transakcja prywatna, przetarg ograniczony, nieograniczony, aukcja (licytacja). Wybór formy obrotu może mieć znaczący wpływ na cenę uzyskaną w transakcji.
- Warunki transakcji, np. szybka sprzedaż powoduje, że cena będzie niższa od wartości; sprzedaż np. samochodów czy mieszkań w tzw. systemie argentyńskim podwyższa cenę w stosunku do wartości.
- Sztuka negocjacji. Ustalona przez rzeczoznawcę wartość często stanowi podstawę do negocjacji, w trakcie której dochodzi do ustalenia ceny. Umiejętność pertraktacji, właściwie przyjęta strategia i taktyka mogą spowodować, że cena ustalona zostanie na innym poziomie niż wartość. Umiejętność prowadzenia negocjacji jest kluczem do sukcesu. Podstawowa koncepcja: „Kupić tanio, sprzedać drogo", powoduje, że sprzedający będzie dążył, by cena była wyższa od wartości, kupujący, by była niższa.
- Nieracjonalne zachowanie uczestników rynku. Oddziaływanie wymienionych czynników na cenę może być większe,aniżeli samego zestawu cech tworzących wartość. Oznacza to, że cena może „oderwać się" od wartości ekonomicznej.
Reasumując, nie należy wartości utożsamiać z ceną, ani ceny z wartością. Tylko w warunkach tzw. rynku doskonałego, tzn. takiego, który znajduje się w równowadze, na którym występuje wielu dobrze zorganizowanych nabywców i sprzedających, którzy nie pozostają pod żadną presją do sprzedaży lub kupna, wartość i cena są identyczne.